Miete mindern wegen Corona?

Monatelang waren und sind Geschäfte und Betriebe geschlossen. Die jeweiligen Vermieter verlangen jedoch meist die Miete weiter. Die Möglichkeit des "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" wurde hier schon besprochen. Ein andere Option ist die Mietminderung wegen Mietmangels.

Bislang ist die Rechtsprechung zu diesem Thema uneinheitlich, der BGH wird sich wohl demnächst mit dem Thema befassen. Für Gewerbemieter im Bezirk des OLG Nürnberg könnten die Chancen besser sein, als andernorts. Im Beschluss vom 19.10.2020 (13 U 3078/20) wurde zwar nicht direkt über das Bestehen eines Mietmangels entschieden, aber zumindest bemerkt, dass "... mit beachtlichen Gründen vertreten [wird], dass dann, wenn ein z.B. als Gaststätte, als Hotel, als Freizeiteinrichtung oder als Seminarraum angemietetes Objekt aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften schließen muss, die Mietsache mangelhaft und der Mieter von der Entrichtung der Miete nach § 536 I 1 BGB befreit ist.

Mit der öffentlich-rechtlichen Vorschrift ist die auf Basis des Infektionsschutzgesetzes erlassene Allgemeinverfügung der Bayerischen Staatsregierung gemeint, die den Betrieb von Gaststätten und anderer Begegnungsorte untersagt.

Ob ein Mietmangel vorliegt oder nicht, richtet sich nach dem im Mietvertrag festgelegten Nutzungszweck, z.B. Betrieb einer Gaststätte. Soweit ein öffentlich-rechtliches Verbot die Nutzung des angemieteten Objektes als Gaststätte verhindert, wird die Nutzung unmittelbar verhindert. Auf eine Verantwortung des Vermieters kommt es nicht an. Zwar gibt es die andere Ansicht, wonach in so einem Fall nur äußere Umstände auftreten, die die Nutzung der Mieträume z.B. als Gaststätte an sich nicht mindern. Diese Ansicht ist jedoch abzulehnen.

Insgesamt scheint somit bei den Corona-bedingten Schließungen - auch aus weiteren Argumentationslinien heraus - ein Mietmangel möglich, die resultierende Mietminderung hängt wie immer vom Einzelfall ab.